Spese condominiali: chi paga in caso di vendita dell’immobile?

Per stabilire a carico di chi sono le spese di condominio dopo la vendita dell’immobile, è bene fare una distinzione fondamentale tra oneri ordinari di gestione e spese straordinarie.
Quando si parla, genericamente, delle «spese di condominio» ci si riferisce di solito alla gestione ordinaria, ossia al contributo mensile che, in forma fissa, bisogna versare per contribuire alle spese di amministrazione e tenuta delle cose comuni (pulizia scale, luce, ascensore, giardino, ecc.). Chi deve pagare queste spese: il venditore dell’appartamento o l’acquirente? In questo caso, il codice civile stabilisce che:
• per le spese relative all’anno in cui è avvenuto il passaggio di proprietà (a prescindere che esso consegua a vendita, donazione, ecc.) e per quelle dell’anno precedente, l’amministratore può rivolgersi sia al venditore che all’acquirente. In altre parole può chiedere, indifferentemente, sia all’uno che all’altro l’integrale versamento della somma lasciata in sospeso. A riguardo si parla di «responsabilità in solido»;
• per le spese relative agli anni pregressi resta responsabile solo il venditore;
• per le spese relative agli anni successivi a quello del rogito è obbligato solo l’acquirente.
Come detto, per l’anno in cui è avvenuta la vendita e per quello precedente esiste una responsabilità in solito tra venditore e acquirente. L’amministratore potrebbe chiedere l’intero pagamento all’uno o all’altro. Se intimato a pagare è l’acquirente, questi deve corrispondere all’amministratore quanto dovuto per dette spese e poi richiedere al venditore il rimborso di quanto ha dovuto versare.
Come può difendersi l’acquirente che non vuol subire il rischio di pagare le morosità del venditore? In due modi:
• chiedere al venditore di farsi rilasciare dall’amministratore di condominio una certificazione con cui si attesti che non vi sono arretrati e che, alla data della vendita della casa, sono state integralmente pagate le spese condominiali maturate fino a quel momento. Non è diritto dell’acquirente richiedere personalmente tale dichiarazione all’amministratore, il quale ben potrebbe opporsi per tutelare la privacy di chi, in quel momento, è ancora condomino; ma può pretendere che sia il venditore a procurarsi tale documentazione;
• stabilire nel contratto di vendita che delle spese di condominio eventualmente maturate nell’anno in corso o in quello precedente si faccia carico solo il venditore e che, quindi, non ricadano anche sull’acquirente. Attenzione però: tale patto ha valore solo tra le parti e, quindi, non vincola anche il condominio che ben potrà rivolgersi ugualmente al nuovo condomino (salvo poi il diritto di regresso verso il venditore).
Spese per lavori straordinari
Diverso è il discorso quando si parla di oneri straordinari, ossia di quelle spese deliberate dall’assemblea una tantum per lavori che non riguardano la gestione ordinaria. In questo caso, secondo la sentenza in commento, in caso di vendita dell’appartamento, è tenuto a pagare chi era condomino al momento dell’approvazione dei lavori. Non rileva, quindi, il successivo momento di ripartizione delle spese secondo millesimi.
A pagare le spese straordinarie è chi ha approvato i lavori
Il principio espresso dalla sentenza Cassazione afferma che è responsabile del pagamento delle spese condominiali per lavori la persona che era proprietaria al momento dell’approvazione degli stessi, non rilevando la circostanza che questa abbia venduto la propria abitazione prima dell’assemblea di ripartizione delle spese. In altre parole, tenuto al versamento delle quote millesimi è l’ex condomino ed è solo a quest’ultimo che l’amministratore può notificare il decreto ingiuntivo. È irrilevante la vendita dell’appartamento prima della assemblea di ripartizione delle somme.
Secondo la Corte, infatti, a rendere obbligato l’ex condomino al pagamento delle spese era il fatto di avere avuto la qualifica di condomino al momento dell’assemblea di approvazione dei lavori; invece, la successiva assemblea di ripartizione delle spese deve considerarsi non come momento costitutivo dell’obbligazione, ma solo come momento di precisazione dell’importo da corrispondere.

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