Immobili donati, novità dalla legge di bilancio 2019 decreto anti-burocrazia

La donazione è il contratto con il quale un soggetto – il donante – arricchisce per spirito di “liberalità” – ovvero senza alcuna controprestazione –  un altro soggetto – il donatario – trasferendogli un proprio diritto o assumendo un obbligo nei suoi confronti.Costituiscono oggetto di donazione tutti i beni e i diritti che possono arricchire il patrimonio del donatario, come ad esempio, immobili, crediti, aziende, denaro, veicoli o opere d’arte. Possono donare solo coloro che possono disporre liberamente dei propri beni. Sono quindi esclusi i minori, gli inabilitati, gli interdetti e le persone soggette ad amministrazione di sostegno. Un caso particolare di donazione è quella che ha per oggetto i beni immobili. La normativa, entrata in vigore il 1º luglio 2010, stabilisce che in caso di stipula di una donazione, il proprietario abbia l’obbligo di dichiarare nell’atto stesso che i dati e le planimetrie depositate in catasto sono conformi allo stato di fatto, ovvero alla localizzazione, destinazione d’uso e configurazione reale e attuale dell’immobile, pena nullità dello stesso.

Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso e la banca può non concedere un mutuo a chi desidera comprare un immobile il cui venditore l’ha ricevuto in donazione. Questo perché? Chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”.

L’azione di riduzione della legittima è una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge.

La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Un tempo piuttosto lungo. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà

La prassi notarile ha però elaborato una soluzione più rapida, convalidata adesso dai giudici. Si tratta di far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo egli si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa.

La rinuncia del legittimario all’azione di restituzione dell’immobile donato è valida anche se compiuta prima della morte del donante e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Essa, se resa con atto notarile, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque.

Nel decreto anti-burocrazia trovano spazio anche norme ad hoc « per favorire la circolazione degli immobili oggetto di donazione». La donazione oggi deve essere conclusa per atto pubblico da un notaio in presenza di due testimoni. Le imposte previste sono le stesse applicate alle successioni e variano in funzione del rapporto di parentela tra donante e beneficiario. In particolare: il 4% per il coniuge e i parenti in linea retta, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 1 milione; il 6% per fratelli e sorelle, da calcolare sul valore eccedente, per ciascun beneficiario, 100 mila euro.

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