Garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire

Dlgs 12 gennaio 2019, n. 14 – Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza in attuazione della legge 19 ottobre 2017, n. 155.

Con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale avvenuta il 14/02/2019 col n. 38 il d.lgs. in oggetto diventerà attuativo per tutte le vendite di immobili a persone fisiche il cui permesso di costruire venga richiesto dopo il 16 marzo 2019. 
Il decreto in attuazione alla legge del 19 ottobre 2017 n. 155, modifica la disciplina contenuta nel d.lgs. del 20 giugno 2005 n. 122 recante “Disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210”.

Ai fini dell’entrata in vigore del decreto legislativo, vi è una distinzione tra le disposizioni:

  • le disposizioni dirette a disciplinare gli istituti di regolazione della crisi e dell’insolvenza, entreranno in vigore dopo diciotto mesi dalla data della sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ovvero dal 15 agosto 2020, allo scopo di consentire ai soggetti destinatari della disciplina di adottare le necessarie misure organizzative, oltre che un periodo adeguato di studio del testo,
  • alcune disposizioni sono destinate ad entrare quasi immediatamente in vigore. Si tratta delle disposizioni che possono immediatamente agevolare una migliore gestione delle procedure, così, la disposizione sulla competenza per le procedure di amministrazione straordinaria ed i gruppi di imprese di rilevanti dimensioni (articoli 27, comma 1 e 350), o che possono immediatamente agevolare l’attività istruttoria nelle procedure concorsuali (articoli 363 e 364), nonché le modifiche del codice civile che hanno una funzione in qualche modo preparatoria dell’entrata in vigore delle disposizioni in materia di misure d’allerta. Anche le disposizioni concernenti le garanzie in favore degli acquirenti di immobili da costruire di cui alla parte terza entrano in vigore trenta giorni successivi alla pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, ovvero il 16 marzo 2019, non necessitando la loro attuazione di particolari attività preparatorie.

Per chi conosce già il decreto del 2005, le novità portate dal nuovo decreto in estrema sintesi sono le seguenti:

  • La mancata consegna della polizza assicurativa (Postuma Decennale Indennitaria) al momento della stipula del rogito potrà essere causa di annullamento del contratto su richiesta dell’acquirente; l’atto dovrà contenere gli estremi della suddetta polizza.
  • L’acquirente potrà chiedere l’escussione delle fideiussioni rilasciate a garanzia degli acconti versati oltre che nel caso di crisi dell’impresa (pignoramento immobiliare, liquidazione giudiziale, amministrazione straordinaria, liquidazione coatta amministrativa o concordato preventivo) anche a seguito della richiesta d’annullamento per mancanza della polizza indennitaria.
  • Il contratto preliminare relativo agli immobili da costruire deve essere sempre stipulato con atto pubblico o scrittura privata autenticata. Questo per permettere al notaio il controllo della regolarità dell’atto ed in particolare di verificare che siano state rilasciate le fideiussioni a garanzia degli acconti.
  • La fideiussione rilasciata alla stipula del preliminare perde efficacia soltanto quando l’acquirente abbia ricevuto copia dell’atto di trasferimento della proprietà.
  • La fideiussione potrà essere rilasciata soltanto da una banca o da un’impresa di assicurazioni. Quindi non più da società finanziarie di cui all’art. 107 del d.lgs.383/93.
  • Con decreto del Ministro della Giustizia di concerto col ministro dell’Economia e delle Finanze dovrà essere definito, entro 90 giorni dall’entrata in vigore del decreto, il modello standard della polizza Indennitaria.
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